Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, welche Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundstücken an die jeweilige Stadt oder Gemeinde entrichten. Unterschieden wird dabei zwischen der Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen sowie der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke, die eben nicht unter die Grundsteuer A fallen. Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Sie unterstützt die Finanzierung wichtiger lokaler Aufgaben, wie beispielsweise den Erhalt und Ausbau der städtischen Infrastruktur.

Die Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben. Die Grundlage der Berechnung waren bislang Einheitswerte aus den Jahren 1964 (in den alten Bundesländern) und 1935 (in den neuen Bundesländern). Diese veralteten Werte führten zu Ungleichheiten, die mit der Reform behoben werden sollen. Ziel der Reform: Grundstücke sollen in vergleichbarer Lage und Größe gerechter besteuert und das Bewertungsverfahren vereinfacht werden.

Als Grundlage dient die vollständige Neubewertung aller Grundstücke. Dieser Vorgang ist noch immer nicht abgeschlossen. Die Finanzämter haben etwa wegen fehlender Steuererklärungen noch keine Festsetzung vorgenommen, teilweise wurden auch falsche Angaben der Steuerpflichtigen berücksichtigt. Die Datengrundlage der Verwaltung für die Ermittlung des neuen Grundsteuer-Hebesatzes ändert sich mit jedem neuen oder geänderten Messbescheid.

Der im Grundsteuerbescheid festgesetzte Grundsteuerbetrag ergibt sich weiterhin aus einem dreistufigen Verfahren.

Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Grundsteuer A das Bundesmodell gilt. Bei der Grundsteuer B gilt eine abweichende Regelung (siehe Grundsteuer B).


Der Inhalt sowie die Berechnungen der Grundlagenbescheide werden nur dem bisherigen Eigentümer bekannt gegeben. Sie haben auch gegenüber dem zukünftigen Eigentümer, dem Erwerber, Gültigkeit und dienen der Berechnung der Grundsteuerzahlungsverpflichtung ab dem Jahr 2025. Zur Kenntnisnahme der durchgeführten Wertermittlung sollte sich der Erwerber diese Bescheide vom bisherigen Eigentümer (in Kopie) übergeben lassen.

Die Grundsteuer A wird bei Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen angewandt. Diese Bewertung erfolgt nach der ab 2025 geltenden Bundesregelung in einem Ertragswertverfahren. Dabei werden die Land- und Forstwirtschaftlichen Flächen mit dem vom Gesetzgeber vorgegeben typisierten Reinertragswerten bewertet. Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht, was dann den Grundsteuermessbetrag ergibt.

Das Land Baden-Württemberg hat die Länderöffnungsklausel bei der Grundsteuer B genutzt und weicht damit vom Bundesmodell ab. Als Berechnungsgrundlage dient das modifizierte Bodenwertmodell.

Mit der Einführung einer Grundsteuer C können Kommunen aus städtebaulichen Gründen ab dem Jahr 2025 einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen, um einen Anreiz für mehr Wohnraum zu schaffen. Die Stadt Weil am Rhein hat die Grundsteuer C noch nicht eingeführt.

Der Hebesatz ist ein Prozentsatz, den jede Stadt oder Gemeinde selbst festlegt. Dieser wird mit dem vom Finanzamt festgelegten Grundmessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich die Grundsteuer, die die Eigentümerinnen und Eigentümer zu zahlen haben.

Ohne Festsetzung von Hebesätzen nach neuem Recht kann die Stadt im Jahr 2025 keine Grundsteuer erheben. Aus verfahrenstechnischen Überlegungen wurde von der Verwaltung der Weg einer Hebesatz-Satzung vorgeschlagen. Die Hebesätze sollen vorab, außerhalb der Haushaltsberatungen, festgesetzt werden, um dem „Nadelöhr Rechenzentrum“ zu entgehen. Der Hebesatz kann für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den Hauptveranlagungszeitraum der Steuermessbeträge festgesetzt werden (01.01.2025 bis zum 31.12.2030). Die Hebesatz-Satzung enthält ausdrücklich keine so lange Geltungsdauer, sondern gilt für das Kalenderjahr 2025.

Der Gemeinderat ist dem Vorschlag der Verwaltung gefolgt und hat mit deutlicher Mehrheit und auf Basis der aktuellen Datenlage einen Hebesatz von 275 Prozent beschlossen. Ziel der kommunalen Familie ist die so genannte Aufkommensneutralität. Oder anders herum:  die Städte und Gemeinden nutzen die notwendige Umstellung nicht für eine Abgabenerhöhung. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Einzelne vor einer Erhöhung geschützt werden soll. Vielmehr geht es um das Gesamtaufkommen dieser Steuerart.

Das frühe Festlegen des Hebesatzes birgt das Risiko, dass die Stadt diesen zu hoch oder zu niedrig festsetzt. Bei einer zu großen Abweichung wäre eine neue Festsetzung noch im Jahr 2025 denkbar. Bis zum 30. Juni 2025 könnte ein solcher Beschluss gefasst werden.

Der bereits seit dem Jahr 2012 geltende Hebesatz von 380 Prozent wird unverändert in die Hebesatz-Satzung übernommen.

Dazu muss der Grundsteuermessbetrag mit dem städtischen Hebesatz multipliziert und durch 100 geteilt werden. Beispiel: 100x275:100= 275 Euro/Jahr

Die neue Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025.

Wie bisher wird die Grundsteuer je zu einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und am 15. November fällig (Vierteljahresraten). Sind Sie bereits Jahreszahler, so bleibt dies auch im Jahr 2025 der Fall. Kleinbeträge unter 15 Euro werden nur einmal jährlich und Beträge unter 30 Euro zweimal jährlich fällig.

Die Stadt ist an den Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt gebunden. Auch dann, wenn bereits Einspruch gegen den Grundsteuerwert- beziehungsweise Grundsteuermessbescheid beim Finanzamt eingelegt wurde. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer sind zur Zahlung verpflichtet. Das Grundsteuererhebungsverfahren läuft weiter. Bei erfolgreichem Einspruch wird in der Folge der Grundsteuerbescheid von Amts wegen geändert und zu viel gezahlte Beträge erstattet.

Nur, wenn im Widerspruchsverfahren bei der Stadt neue Aspekte vorgebracht werden sollen. Die Stadt kann nur das nachvollziehen, was ihr vom Finanzamt vorgegeben wird. Ist der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich, wird ebenso der Grundsteuerbescheid geändert oder aufgehoben.

Die neue Bewertung der Grundstücke führt zu Veränderungen, die für einige Eigentümerinnen und Eigentümer mit erhöhten Belastungen einhergehen können. So entfällt zum Beispiel die Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken, was zu einer tendenziellen Entlastung für den Geschosswohnbau und einer höheren Belastung für größere Einfamilienhausgrundstücke sowie unbebaute Grundstücke führt.

Haben sich an Ihrem Grundbesitz Änderungen ergeben, müssen Sie ohne gesonderte Aufforderung des Finanzamts eine Grundsteuer-Änderungsanzeige bis zum 31. Januar des Folgejahres abgeben, in dem die Änderung eingetreten ist. Bei Änderungen, die in den Jahren 2022 und 2023 eingetreten sind, ist es ausreichend, wenn Sie diese dem Finanzamt bis zum 31. Dezember 2024 anzeigen.

Diese Anzeigepflicht besteht, wenn mindestens einer der nachstehenden Änderungsgründe vorliegt:

Sie müssen darüber hinaus ohne gesonderte Aufforderung eine Grundsteuer-Änderungsanzeige bereits innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung abgeben, wenn

Die Anzeigepflicht können Sie innerhalb der Anzeigefrist auch durch Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts erfüllen. Hatten Sie bereits in der Vergangenheit eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch über das Portal „Mein ELSTER“ an die Finanzverwaltung übermittelt, können Sie mit Hilfe der „Datenübernahme“ die Daten aus dieser Erklärung übernehmen, Ihre Angaben soweit erforderlich punktuell anpassen und unter Angabe des zutreffenden Feststellungszeitpunktes an die Finanzverwaltung übermitteln.

Auf der Internetseite des Landes Baden-Württemberg
Grundsteuer - Finanzämter Baden-Württemberg
 
Auf der Internetseite des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg
Grundsteuer: Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg
 
Auf der Internetseite des Finanzamtes Lörrach
Finanzamt Lörrach - Finanzämter Baden-Württemberg
 
Bei der Stadtverwaltung Weil am Rhein:
Im Rathaus werden nach Versendung der Bescheide entsprechende Telefonzeiten eingerichtet. Die Ansprechpartnerinnen und -partner sind dann immer Dienstag und Donnerstag unter der Nummer 704-201 und 704-209 von 8 bis 12 Uhr zu erreichen.
 
Ebenso gibt es eine separate E-Mail-Adresse: steuer@weil-am-rhein.de.

Unter anderem sind Änderungswünsche (Adressänderungen, Bevollmächtigte oder SEPA, Link: SEPA-Mandat für die Stadtkasse.pdf) per Mail mitzuteilen.

Beilage zu den Grundsteuerbescheiden 2025 - Hinweise zur Grundsteuerreform (696 KB)

Grundsteuer Hebesatzänderung ab 2025 (59 KB)